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统一登记将开辟 房地产又一黄金十年


发布时间:

2022-11-26 07:35

  在新型城镇化的背景下,我国的房地产业正逐步向平稳而健康的发展态势转变。此次实施的不动产统一登记制度,正是顺应了新型城镇化的战略部署,为进一步构建以新型城镇化为核心的房地产市场奠定了重要基石。持续稳定、健康发展的中国房地产,将以存量和增量需求并重为特色,刚需筑底,兼顾改善,严控投资和投机,未来必将大有可为。

  金融体系介入广义不动产

  目前我国的房地产市场只是真正意义上的不动产市场的一部分,它以商品房和城市建筑物为主。新的《不动产登记暂行条例》颁布后,其外延扩大了,全部与不动产相关的资源都归于了不动产。

  而且,只有一个主要管理部门,就是国土资源部。因此,多头管理、多方规制造成的不统一、不接轨的弊端被消除,同时提高了公共数据的标准性、及时性、可靠性和连续性,降低了整个信息传递和查询权利实现的成本。以前由于多头登记的不统一、不规范,造成了只有狭义的以城市建筑物为主体的不动产比较容易获得现代金融体系的支持,而对于大量的农业和林业不动产资源,金融体系则无法跟踪,社会资金也难以导入。究其症结,在于没有统一、规范、连续的登记信息。

  在这样一个新背景下,金融机构包括商业银行可以对农业、林业提供新的支持。而且,往往不是因为林地等物权来提供担保,而是因为担保来提供贷款。也就是说,金融机构是通过不动产权利人的自身情况和信用来提供支持,比如国有或民营、自然人或者法人等因素,而不是以这片土地、树林或草场的质量来进行金融支持。

  这样一来,就把传统的金融资本与局部房地产资源的对接转化为与中国全部不动产资源的整体对接。因此,要把城市资本引入农村,引导现代资源进入农业,使农民名义上拥有的资产实际能和现代的金融体系对接起来。

  不动产登记制度下的产业优化

  不动产统一登记制度的实施是为新型城镇化下的产业转型和升级做好积极的准备。在新型城镇化的背景下,产业升级更新换代是必然趋势,发展重心由第二产业向第三产业的转变必然要求关联土地的配套安排,而不动产的标准化统一登记,极大程度上使更广泛意义的不易移动和变现的资源得以流动,即让附着在相关资产的权利能够在法人、社会团体和自然人之间进行交易,从而使得土地能够在市场机制的作用下自发实现最优配置,更好地为产业升级服务,进而推动良性格局的形成。

  我国产业结构一直存在农业基础薄弱的问题,这其中很大一部分原因,就源于城市资本不能自由进入农业领域,因而没有办法提供更有效率的资本服务。如果将那些闲置或产出不高的土地进行不动产统一登记,允许其使用权进行公开市场化的交易,那么农业和农村就能够通过市场化的接口获得市场资源,从而让更高效的资本以及技术带动新型农业的生产。这不仅能够使农业的整体水平得到提升,更能够使原先的农民或务工人员通过实质性的权利让渡获得可观的物质资金,为进一步向城市居民转变作好铺垫。

  而从房地产业来看,其发展也进一步随着农民向城市的动态转移而稳步推进。因此,新的刚性需求也不言而喻。在新移民的形成过程中,有效疏导资源从一线城市向二、三线城市流动,使产业的转变升级控制在以需求为主导的合理热度内,有利于促进房地产业的结构优化。

  统一登记带来的人口影响

  不动产登记条例的另一关键作用,在于可以融化城乡二元结构的“坚冰”。我国城乡之间土地权属并不一样,而农村集体所有的土地没有明确规定怎样划分个人利益,从而导致农村大量房屋、土地、林地等不动产产权权益无法有效厘清。

  然而,我国经济的发展离不开农业人口所拥有的土地权利。新条例的实施将有利于赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权,并对建立城乡统一的建设用地市场以及集体经营性建设用地“入市”等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。

  要把城市资本引入农村,引导现代资源进入农业,最大程度地解决未来城镇化主力的问题。通过统一登记,农民宅基地的使用权、农地承包经营权和集体经营性建设用地的使用权都可以流转,并可在更广大的范围、更为规范透明的市场内进行对接。社会资本一旦进入,就意味着可以资本化变现:它可以抵押担保,获得启动资金的来源。农民过去被捆死在土地上的相关权利,立刻变为现代城市化的杠杆性启动资金,进而帮助其在二、三线城市甚至一线城市承担相应的住房支出,从而在微观层面分担国家的负担。

  当前房地产的存量投资,除了婚房性质的刚需以外,还存在着与投资捆绑的改善性需求,这种需求已经饱和,因此房地产市场的发展和城镇化的推进只能依靠让农民成为市民。把一些农民请到城市里面来,而在政府不能够提供大量补贴的情况下,必须充分发挥他们自身的造血功能。这部分人就成为房地产市场新的刚性需求,他们既是城市新移民的来源,又是产业转移的劳动力支撑,反过来又缓解了以往改革的钟摆效应,同时中小城市形成以产业转移为先导、以就业跟进为补充、以外来劳动力弥补新增产业人力缺口的新格局。作为城市新居民,他们一旦安营扎寨,那么刚性需求就会扩张,且都属于健康、稳定的刚性需求。

  展望未来稳中有进

  中国的城镇化过程,从人口上讲,就是把农民变成市民;从空间上讲,就是把欠优化配套的土地转变为高效完善的城镇新区。在这一转变过程中,要依靠市场的力量,让新城市人口成为刚性住宅和消费的主体。

  总体说来,在中国经济的新常态下,不动产登记制度的作用就是为新型城镇化下的产业升级、人口导入和刚需实现提供便利,从而促进我国房地产业的稳健发展。在以产业为先、就业为辅的合理安排下,市场机制为两“业”的发展配备相关土地,逐步形成各行各业用地比例完善、结构平衡的良好发展势头。

  让农民获得有实质意义的权利,形成从“农”向“市”的流动,让政府的职能向基础设施配套服务转变,让开发商形成以刚需为依托、辅以适当改善性需求的商品住房市场观念,那么房地产市场就是成长平稳、结构健康且可持续的。在这样的进程中,我国房地产发展已经走过了黄金十年,展望未来,也一定能拥抱稳中有进的黄金十年。(作者为华东师范大学商学院房地产系系主任)

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浅谈酒店布草的PH值控制

酒店、宾馆布草一般是指酒店、宾馆等旅游住宿业为客人服务所提供的纺织品(床单、被套、浴巾等)。布草的产品质量和洗涤质量一方面体现了住宿业的服务质量、管理水平、窗口形象乃至经济效益,另一方面还关系到消费者的经济利益、人身健康甚至生命安全,布草的洗涤质量控制在此显得尤为重要。 目前布草普遍采用的水洗工艺基本都是在高PH条件下进行的,本文就主洗后的布草在漂洗中和环节程序中PH值的控制做一分析,以探讨布草洗涤质量,确保消费者的人身健康安全。【赶紧收藏起来慢慢看!】 1布草PH值过高的产生因素 布草水洗工艺的主洗一般采用碱性洗涤剂进行清洁洗涤。在洗涤过程中,从保护布草的角度来说,最佳PH值为6~8,但为了提高布草的洗净度,PH值通常保持在8~10之间,对清洗重污垢的布草,PH值在10~12之间。主洗和漂洗都是在碱性液中进行的,如加入强力洗衣粉,洗涤液碱度较高,PH值大于10,甚至可达12~13。布草主洗后过水三次,过水溶液PH值仍在7.5以上,如直接烘干或烫平会使水分蒸发,碱浓度更高,这直接造成布草PH值过高。 2布草PH值过高的影响 1、PH值过高对人体的影响 人的皮肤表面分泌出的汗液和皮脂的混合物经检验测定:东方人皮肤的PH值一般为4.5~6.5,这是人体皮肤分泌的尿素、尿酸、盐分、乳酸、脂肪酸、游离脂肪酸、中性脂肪等混合物的PH值。由于在人体表面存留着这么多的酸性物质,使皮肤的平均PH值为5.75,呈弱酸性。它能抑制体表细菌的寄生,这种杀菌能力被称为皮肤的自我净化。皮肤呈碱性拾,不但细菌易繁殖,而且对刺激性物质的抵抗力也下降。 碱性比较强的洗涤剂残留于布草,一般脱脂力比较强,与皮肤的酸性物质会发生中和反应。这种反应会引起皮肤干燥、产生刺激性、引起人体过敏和某些皮肤病,对皮肤造成损害。我们的皮肤是弱酸性的,这种弱酸性是为了保护我们的肌肤抵御外来的细菌对皮肤的侵害。如果我们接触和使用了PH值偏高的布草,那么就破坏了我们皮肤原有的自我保护作用,直接影响到我们的人身健康和安全。 2、PH值过高对布草的影响 (1)碱性洗涤剂在布草上的残留影响。虽然碱性洗涤剂在洗涤过程中对棉纤维是安全的,不会损伤布草的纤维,但碱性洗涤剂残留在纤维之内,烘干或烫平后,会使布草发灰变硬,板结。 (2)洗涤的水质影响。据调查目前大部分洗涤部(公司)仍采用地表水、地下水、自来水等硬水洗涤,采用软水洗涤很少。硬水用于过水清洗,硬水中的钙镁等金属离子在PH值较高时容易生成不溶性盐类在布草上沉积,使白色布草产生发灰现象,影响白度和手感,使颜色布草的色彩变暗,失去光泽。钙镁等金属离子在布草上沉积,于纤维的粘附是相当牢固的,要把布草上粘附的钙镁等金属离子洗除,使发灰的白色布草变白,在目前的情况来讲,解决这个问题对布草没有损失时相当困难的。 (3)铁等显色金属在水中并不以金属形态存在,而是以离子或离子化合物形式存在,如果这些水在采用碱性洗涤剂加热洗涤布草或采用氧化剂漂洗时,由于PH值较高会形成显色金属化合物。如铁锈(氢氧化铁)沉积在布草上成为一些棕色的斑点,也会使白色布草整体变黄,使眼色布草色彩变淡、变暗。 (4)对毛巾类柔软效果的影响。柔软剂一般采用阳离子表面活性剂。使用时应避免使用质量太差的水(如折合CaCO3计硬度大于100ppm以上的水),尽量洗净残留在布草上的残余碱(PH值高)和洗涤剂的阴离子活性物以免影响柔软质量。过水不清、水质太差、碱性洗涤剂和阴离子活性物残留于毛巾纤维之内,很大程度上会抑制和抵消柔软剂的作用,毛巾烘干后,会使毛巾发灰变硬,柔软效果不佳。 用于过水清洗,硬水中的钙镁等金属离子在PH值较高时容易生成不溶性盐类在布草上沉积,使白色布草产生发灰现象,影响白度和手感,使颜色布草的色彩变暗,失去光泽。钙镁等金属离子在布草上沉积,于纤维的粘附是相当牢固的,要把布草上粘附的钙镁等金属离子洗除,使发灰的白色布草变白,在目前的情况来讲,解决这个问题对布草没有损失时相当困难的。 (5)铁等显色金属在水中并不以金属形态存在,而是以离子或离子化合物形式存在,如果这些水在采用碱性洗涤剂加热洗涤布草或采用氧化剂漂洗时,由于PH值较高会形成显色金属化合物。如铁锈(氢氧化铁)沉积在布草上成为一些棕色的斑点,也会使白色布草整体变黄,使眼色布草色彩变淡、变暗。 (6)对毛巾类柔软效果的影响。柔软剂一般采用阳离子表面活性剂。使用时应避免使用质量太差的水(如折合CaCO3计硬度大于100ppm以上的水),尽量洗净残留在布草上的残余碱(PH值高)和洗涤剂的阴离子活性物以免影响柔软质量。过水不清、水质太差、碱性洗涤剂和阴离子活性物残留于毛巾纤维之内,很大程度上会抑制和抵消柔软剂的作用,毛巾烘干后,会使毛巾发灰变硬,柔软效果不佳。但铁离子的水平却只能有0.2ppm,PH值的正确控制可以降低铁离子与柔软剂的结合显色)。 3、当然PH值的控制不能太低,因为酒店、宾馆布草一般为棉质布草,棉纤维怕酸不怕碱,易受到酸的损伤。如果布草的PH值控制太低,毛巾的使用寿命会明显缩短,且人体皮肤对酸性调节能力与碱性相比要差很多,太低的PH值对人体的伤害比高PH值大的多。 4、布草PH值控制的中和酸的采用也是十分关键的,它可以弥补先前洗涤工序中的缺陷与弊病,使被洗物达到理想的效果。 不是只要能达到想要的PH值就可以了。如用草酸来中和就是不足取的,因为在硬水水浴中和会形成草酸钙镁的沉淀,吸附于布草上,使布草泛灰、变硬和变脆。用草酸除铁锈也是除不净的,暂时性的。此反应Fe3+(棕褐色)Fe2+(浅绿色)是可逆反应,残留在布草上的Fe2+经烘干,在空气中氧化或经加热又重新变为Fe3+。且草酸有毒,对皮肤、粘膜有刺激剂腐蚀作用,极易经表皮、粘膜吸收引起中毒。因此,只能采用添加酸性络合剂和其他除铁锈的化合物,以及对人体无伤害残留的专用中和酸剂来进行PH值控制。

高端床品:如何卖枕头给中国网民

在酒店行业流传着一个故事。一家国际五星级酒店,客房服务员在客人退房后进门收拾房间,霎时被眼前的景象吓住:客人临走之前把枕头套整个拆个下来,把枕芯翻了个底朝天。最后才搞明白,原来这位客人太喜欢酒店的枕头,但苦于找不到任何品牌标志,不得不拆了枕头搜寻,显然最后他如愿以偿,因为派赛菲特(PacificCoast?)的客服很快接到了这位客人的电话。   许多人都喜欢五星级酒店舒适的床品,只有少数酒店会在客房留下类似“如果你喜欢酒店的枕头,可以登陆某某网站了解更多信息”的提示,大部分酒店不会主动向客人提供床具的相关信息,更不会告诉你其实它们用得最多的是同一个牌子——北美高端床品品牌派赛菲特。据统计,目前,全球超过250万间酒店客房用的是派赛菲特的床品,涵盖了你能叫得出名字的几乎所有国际五星级酒店。   有些中国消费者对于这个有着130年历史的床品品牌可能不太熟悉,在2007年进入中国市场之后,派赛菲特今年10月才在上海浦东第一八佰伴开了亚洲地区首家线下专柜,此前,一直通过线上O2O模式在中国售卖产品。   派赛菲特总裁兼首席执行官乔?克劳福德(JoeCrawford)   “最初进入中国时,我们也是通过在五星级酒店的‘展示’让中国消费者接触我们、知道我们,过去10年,中国高端酒店发展迅猛,而且它们接待最多的还是中国客人。”派赛菲特总裁兼首席执行官乔?克劳福德(JoeCrawford)说。尽管派赛菲特在高端酒店领域无人可出其右,但这部分销售每年平均只占总销售额的15%-20%,在中国这一比例会更高一点。一方面,中国现在每年新开业的五星级酒店依然是全球最多的,另一方面,派赛菲特还需要时间培育更多个人消费者。   进入中国之后,派赛菲特做了一个大胆的决定,一反在美国、欧洲的套路,先做线上商店,再做线下实体店,这与其他高端品牌的做法亦是相反的。众所周知,对于高端产品,消费者更喜欢亲身感知,以确定其质量、做工等等,所以往往先有实体店,之后才登陆网络。到底是什么原因让派赛菲特决定“背道而驰”呢?乔?克劳福德给出了答案。   9年前,派赛菲特开始计划进军中国,乔?克劳福德整整用了三天,花了20个小时走遍了上海的百货大楼。“我觉得很疯狂,”他回忆道,“在其中一个百货大楼里,我看到整整一层有超过20个床品品牌,给人的感觉只是混乱,有几个是本土品牌,我甚至都不认识。但我看到两个消费者,一个说自己要好的枕头,另一个说我也是,然后他们什么都不了解,把钱一丢,买了枕头就走了。”当时,他就觉得我们必须等待,在市场还不成熟、消费者还没有太多品牌意识的时候,盲目进入商场做实体店是不实际的。这是乔?克劳福德的第一个理由。   另一个理由是,在派赛菲特之前,已经有一些国际床品品牌很早在中国深植,品牌认知度很高,中国本土也涌现了一批品牌,他们在线下商店花了大量的钱,专注传统市场,“在这种情况下,如果拷贝他们的模式,那么我们就必须在北上广,还有杭州、成都这些城市的每一个百货大楼里都拥有自己的实体店,这不仅需要大量的资金投入,而且我们就永远跟在别人的屁股后面跑。”于是,派赛菲特想到反其道而起,先从别人当时还忽略的线上商店入手。“我们从2007年就是开始在中国做电商,而那些早早进入中国的品牌最近几年才纷纷涉足这一领域,现在它们必须花上几年时间才能追赶我们,同时,这些品牌还不能放弃传统的线下门店,而我们轻装上阵,希望能在线上商店这一块发展速度越来越快。”   最初,派赛菲特通过天猫、唯品会和京东等中国消费者熟悉的电商平台出售商品,2013年才相继停止与这些平台的合作,开始运营自己独立的电商平台。“并不是我们觉得这些平台不好,事实上,通过与它们的合作,让更多消费者了解我们,积累了一定的认知度,”乔?克劳福德解释,“而且我们在天猫和唯品会上针对不同的用户卖的都是不同的产品系列,觉得是时候统一我们的品牌形象。这样做很冒险,但有时就应该尝试一下。”据悉,过去一年,派赛菲特在中国的网上销售增加了200%。即使现在开设了线下门店,乔?克劳福德也希望品牌在中国的网上销售可以占90%左右。如果这种新模式(线下商店和线上商店搭配)效果好的话,派赛菲特会考虑在中国其他一线城市开更多线下商店,但不会很多。   当然,可以在中国先从网上商店入手,最重要的原因是中国市场具备了这样的条件,越来越多中国人习惯了网购。“过去10年,网络经济在中国疯狂发展,社交媒体的影响很大,你可以迅速在网上看到消费者的反馈和评价,作为一个CEO,我可以在我们的门店跟一个普通的妇女讲上10分钟,介绍我们的产品如何好,她可能仍然无动于衷,但如果她的姐妹买了一张我们的床垫,只要跟她讲一分钟,她可能马上就会心动。这就是现在的状况,在这样的国家,你就必须建立这样的商业模式。”乔?克劳福德如是说。因此,派赛菲特花了大量的资金先在社交平台上做展示,制造口碑和影响力。   中国也是派赛菲特第一个先有线上商店,后有线下实体店的国家,而这种模式也有望复制到一些新兴市场,比如印度。“印度是一个很有趣的例子,人口很密集,但基础设施很糟糕,所以如果印度的在线购物变得普遍的话,我认为会有很大的利润空间,因为在那里,没有人会愿意花5个小时来回于住宅与商店之间。”   去年,派赛菲特全球销售额为3亿美元,枕头则是销售最多的产品,美国仍然仍是其最大市场。“在美国床品市场中,我们的销售额排名第二,但如果是纯天然产品这一块,我们是排第一的。”乔?克劳福德说,“现在越来越多中国人重视环保,我们所有的材料都是纯天然的,不加入任何化学物品,也不需要任何高科技,动物的羽毛本身就具有保温性能,同时也可以生物降解,一个天然绒毛填充的枕头在用了五年十年后,你可以把它埋入后花园做植物肥料,我想这可以代表未来很长一段时间的环保趋势。”