在新型城镇化的背景下，我国的房地产业正逐步向平稳而健康的发展态势转变。此次实施的不动产统一登记制度，正是顺应了新型城镇化的战略部署，为进一步构建以新型城镇化为核心的房地产市场奠定了重要基石。持续稳定、健康发展的中国房地产，将以存量和增量需求并重为特色，刚需筑底，兼顾改善，严控投资和投机，未来必将大有可为。

　　金融体系介入广义不动产

　　目前我国的房地产市场只是真正意义上的不动产市场的一部分，它以商品房和城市建筑物为主。新的《不动产登记暂行条例》颁布后，其外延扩大了，全部与不动产相关的资源都归于了不动产。

　　而且，只有一个主要管理部门，就是国土资源部。因此，多头管理、多方规制造成的不统一、不接轨的弊端被消除，同时提高了公共数据的标准性、及时性、可靠性和连续性，降低了整个信息传递和查询权利实现的成本。以前由于多头登记的不统一、不规范，造成了只有狭义的以城市建筑物为主体的不动产比较容易获得现代金融体系的支持，而对于大量的农业和林业不动产资源，金融体系则无法跟踪，社会资金也难以导入。究其症结，在于没有统一、规范、连续的登记信息。

　　在这样一个新背景下，金融机构包括商业银行可以对农业、林业提供新的支持。而且，往往不是因为林地等物权来提供担保，而是因为担保来提供贷款。也就是说，金融机构是通过不动产权利人的自身情况和信用来提供支持，比如国有或民营、自然人或者法人等因素，而不是以这片土地、树林或草场的质量来进行金融支持。

　　这样一来，就把传统的金融资本与局部房地产资源的对接转化为与中国全部不动产资源的整体对接。因此，要把城市资本引入农村，引导现代资源进入农业，使农民名义上拥有的资产实际能和现代的金融体系对接起来。

　　不动产登记制度下的产业优化

　　不动产统一登记制度的实施是为新型城镇化下的产业转型和升级做好积极的准备。在新型城镇化的背景下，产业升级更新换代是必然趋势，发展重心由第二产业向第三产业的转变必然要求关联土地的配套安排，而不动产的标准化统一登记，极大程度上使更广泛意义的不易移动和变现的资源得以流动，即让附着在相关资产的权利能够在法人、社会团体和自然人之间进行交易，从而使得土地能够在市场机制的作用下自发实现最优配置，更好地为产业升级服务，进而推动良性格局的形成。

　　我国产业结构一直存在农业基础薄弱的问题，这其中很大一部分原因，就源于城市资本不能自由进入农业领域，因而没有办法提供更有效率的资本服务。如果将那些闲置或产出不高的土地进行不动产统一登记，允许其使用权进行公开市场化的交易，那么农业和农村就能够通过市场化的接口获得市场资源，从而让更高效的资本以及技术带动新型农业的生产。这不仅能够使农业的整体水平得到提升，更能够使原先的农民或务工人员通过实质性的权利让渡获得可观的物质资金，为进一步向城市居民转变作好铺垫。

　　而从房地产业来看，其发展也进一步随着农民向城市的动态转移而稳步推进。因此，新的刚性需求也不言而喻。在新移民的形成过程中，有效疏导资源从一线城市向二、三线城市流动，使产业的转变升级控制在以需求为主导的合理热度内，有利于促进房地产业的结构优化。

　　统一登记带来的人口影响

　　不动产登记条例的另一关键作用，在于可以融化城乡二元结构的“坚冰”。我国城乡之间土地权属并不一样，而农村集体所有的土地没有明确规定怎样划分个人利益，从而导致农村大量房屋、土地、林地等不动产产权权益无法有效厘清。

　　然而，我国经济的发展离不开农业人口所拥有的土地权利。新条例的实施将有利于赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权，并对建立城乡统一的建设用地市场以及集体经营性建设用地“入市”等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。

　　要把城市资本引入农村，引导现代资源进入农业，最大程度地解决未来城镇化主力的问题。通过统一登记，农民宅基地的使用权、农地承包经营权和集体经营性建设用地的使用权都可以流转，并可在更广大的范围、更为规范透明的市场内进行对接。社会资本一旦进入，就意味着可以资本化变现：它可以抵押担保，获得启动资金的来源。农民过去被捆死在土地上的相关权利，立刻变为现代城市化的杠杆性启动资金，进而帮助其在二、三线城市甚至一线城市承担相应的住房支出，从而在微观层面分担国家的负担。

　　当前房地产的存量投资，除了婚房性质的刚需以外，还存在着与投资捆绑的改善性需求，这种需求已经饱和，因此房地产市场的发展和城镇化的推进只能依靠让农民成为市民。把一些农民请到城市里面来，而在政府不能够提供大量补贴的情况下，必须充分发挥他们自身的造血功能。这部分人就成为房地产市场新的刚性需求，他们既是城市新移民的来源，又是产业转移的劳动力支撑，反过来又缓解了以往改革的钟摆效应，同时中小城市形成以产业转移为先导、以就业跟进为补充、以外来劳动力弥补新增产业人力缺口的新格局。作为城市新居民，他们一旦安营扎寨，那么刚性需求就会扩张，且都属于健康、稳定的刚性需求。

　　展望未来稳中有进

　　中国的城镇化过程，从人口上讲，就是把农民变成市民;从空间上讲，就是把欠优化配套的土地转变为高效完善的城镇新区。在这一转变过程中，要依靠市场的力量，让新城市人口成为刚性住宅和消费的主体。

　　总体说来，在中国经济的新常态下，不动产登记制度的作用就是为新型城镇化下的产业升级、人口导入和刚需实现提供便利，从而促进我国房地产业的稳健发展。在以产业为先、就业为辅的合理安排下，市场机制为两“业”的发展配备相关土地，逐步形成各行各业用地比例完善、结构平衡的良好发展势头。

　　让农民获得有实质意义的权利，形成从“农”向“市”的流动，让政府的职能向基础设施配套服务转变，让开发商形成以刚需为依托、辅以适当改善性需求的商品住房市场观念，那么房地产市场就是成长平稳、结构健康且可持续的。在这样的进程中，我国房地产发展已经走过了黄金十年，展望未来，也一定能拥抱稳中有进的黄金十年。(作者为华东师范大学商学院房地产系系主任)

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